November 29, 2021

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Titelstory: Wie Chinas Wohnungsmarkt im tiefen Frost landete

Am 7. Oktober versammelten sich Dutzende Hausbesitzer in einem neuen Verkaufsbüro für Wohnsiedlungen in Nanyang, um eine Rückerstattung zu fordern. Der Wert ihrer Häuser sank innerhalb eines Jahres nach dem Kauf um mindestens 30 %. Im Nachbarschaftsprojekt desselben Bauträgers sank der durchschnittliche Eigenheimpreis um mehr als 40 %.

Nanyang, eine Stadt mit fast 10 Millionen Einwohnern in der zentralchinesischen Provinz Henan, ist der kleinste Teil des Immobilienmarktes in Chinas dritt- und viertrangigen Städten. In den letzten Jahren, mit dem großen Zustrom von Einwanderern vom Land in kleinere Städte wie Nanyang, haben Entwickler China Evergrande-Gruppe Und Country Garden Holdings Co. GmbH. Eile, um Wohnungen zu bauen.

Später ging die Bundesregierung aus Sorge um eine Überhitzung im Immobiliensektor auf Abkühlung. Seit Präsident Xi Jinping im Jahr 2017 verkündete, dass „Wohnen zum Leben dient, nicht zur Spekulation“, haben die politischen Entscheidungsträger eine Reihe von Maßnahmen verhängt, um die weit verbreitete Verschuldung von Bauträgern einzudämmen und die Standards für Hypothekenkredite zu verschärfen. Die Kälte in der Immobilienbranche spiegelt diese Politik wider, denn Branchenexperten sagen, dass das bevölkerungsreichste Land der Welt immer noch mit Wohnungsknappheit konfrontiert ist.

Seit die Regierung im vergangenen Jahr ihre Kreditaufnahmekapazität eingeschränkt hat, haben die Bauträger einen starken Rückgang der Eigenheimverkäufe zu verzeichnen, was ihre finanzielle Belastung erhöht hat. Seit September wurden die Kreditratings bzw. der Ausblick von neun Entwicklern rund 20-mal gesenkt. Die Die Kreditklemme Dies könnte zum Zusammenbruch von Evergrande, einem der größten Entwickler des Landes, führen, was Marktbedenken geweckt hat.

Infolgedessen haben Entwickler ihren Appetit auf Immobilien verloren, was den finanziellen Druck auf die lokalen Regierungen ausübt, sich stark auf Landverkäufe zu verlassen. Dieser Druck wird die Finanzierung der Infrastruktur einschränken und das Wirtschaftswachstum belasten.

Zuhause kalt in ganz China

Unter dem Druck von Hypothekendarlehen, die von mehreren Städten auferlegt wurden, sind die Verkäufe von Bestandsimmobilien unterdessen eingebrochen. Ein Makler in der Provinz Hunan teilte Kaixin mit, dass die Verkäufe von gebrauchten Eigenheimen seines Unternehmens im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 30% bis 40% gesunken seien.

Entwickler zahlen Maklern jetzt eine Provision von bis zu 15.500 US-Dollar pro Einheit, um Häuser zu verkaufen.

Der Sektor ist sich der Referenzpreismechanismen bewusst, die von den Stadtregierungen festgelegt wurden, um die Höhe der Kredite zu kontrollieren, die Hausunternehmen an Käufer vergeben. Im Februar legte Shenzhen Referenzpreise für gebrauchte Immobilien in 3.595 Wohnanlagen fest und verbot Banken, Kredite zu bearbeiten, die den Referenzpreis übersteigen. Seitdem ist der Verkauf von Gebrauchtimmobilien in der Stadt auf 1.765 Einheiten pro Monat gesunken, gegenüber dem normalen Bereich von 5.000 bis 8.000 im September.

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Andere Provinzhauptstädte wie Sanya, Chengdu und Xi’an folgten Shenzhen. Die Referenzpreise für die meisten gebrauchten Vermögenswerte, die in das Guangzhou-System aufgenommen werden sollen, wurden gegenüber dem Marktpreis um 30 bis 50 % gesenkt. Huang Tao, Manager der Central Property Agency in Guangdong, sagte, viele Verkäufer hielten Referenzpreise für „inakzeptabel“ und verfolgten einen „abwartenden Ansatz“, was zu einem starken Rückgang der Transaktionen führte.

Beim jüngsten neuen Projekt in der Innenstadt von Guangzhou werden neue Einheiten normalerweise innerhalb von Minuten verkauft, wobei der Entwickler jetzt Maklerprovisionen von bis zu 100.000 Yuan (15.500 US-Dollar) pro Einheit zahlt. China Wanke Co Ltd, die ersten drei Entwickler, die nicht mit Maklern zusammenarbeiten, haben kürzlich Agenturverträge für zwei Projekte in Shenzhen unterzeichnet, sagte ein lokaler Makler.

Maklerprovisionen sind ein wichtiger Indikator für den Heimatmarkt, und hohe Provisionen deuten darauf hin, dass Entwickler Projekte nicht alleine verkaufen können, sagte Deng Haji, Direktor der National Real Estate Manager Coalition.

Die Top 100 Entwickler Der Umsatz im September betrug 759,6 Milliarden Yuan (118 Milliarden US-Dollar). Laut dem Real Estate Data Collector China Real Estate Information Institute (CRIC) ist dies ein Rückgang um 36,2 % gegenüber dem Vorjahr, verglichen mit einem Rückgang von 20,7 % im August. September und Oktober sind traditionell die Hochsaison für den Immobilienverkauf. Während des Nationalfeiertags in der ersten Oktoberwoche gingen die Verkäufe neuer Eigenheime in den von der China Index Academy überwachten Großstädten jährlich um 33 % zurück.

Verringert den Hunger nach Land

Unterdessen erhielten die Landversteigerungen der Kommunalverwaltungen eine kühle Resonanz. 27 % der zum Verkauf stehenden Grundstücke konnten im September keine Bieter anziehen, die Zahl stieg laut CRIC-Daten den vierten Monat in Folge. Die Einnahmen der Kommunalverwaltung stammen aus dem Verkauf von Land Wird nächstes Jahr fallen Nachdem Moody’s Investors Service Inc.

Einige Städte wie Shanghai und Hangzhou in der ostchinesischen Provinz Zhejiang haben kürzlich mehrere geplante Landversteigerungen eingestellt. Weniger als die Hälfte des Grundstücks wurde bei der letzten Auktion in der Stadt Guangzhou verkauft, und nur sehr wenige Grundstücke liegen an der Spitze des Angebotspreises.

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 Viele Städte haben kürzlich geplante Landauktionen eingestellt, da Entwickler ihren Appetit auf Land verloren haben.

Unter Landkäufern Guangzhous neuestes AngebotDie meisten ausländischen Vermögenswerte Chinas sind staatliche Entwickler, darunter Guangzhou Pearl River Industrial Development Holdings und Yuxiu Enterprises (Holdings) Limited. , sagte Immobilienexperte Deng.

Lu Ding, chinesischer Chefökonom bei Nomura Holdings Inc., sagte, der Immobiliensektor sei hoffnungslos und das Überleben habe Priorität. .

Breiter Einfluss auf die Wirtschaft

Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen der Abkühlung der Immobilienbranche auf die Gesamtwirtschaft haben die Debatte darüber ausgelöst, ob ihre Politik gelockert werden sollte, um die Pekinger Wirtschaft nicht ernsthaft zu beeinträchtigen.

Louis Quiz, Leiter der asiatischen Wirtschaft beim Marktforschungsunternehmen Oxford Economics Ltd., sagte, die Rezession im Wohnimmobiliensektor werde Chinas Wirtschaftswachstum im vierten Quartal auf 3,6% verlangsamen.

Um die schnell abkühlenden Immobilienmärkte zu stabilisieren, haben einige lokale Regierungen begonnen, Maßnahmen zu ergreifen, um den Cashflow-Druck auf Entwickler zu verringern und die Nachfrage zu erhöhen. Anfang dieses Monats, die nordöstliche Stadt Harbin Die Entwickler haben eine Reihe von Maßnahmen veröffentlicht, darunter lockere Beschränkungen für Vorverkaufseinnahmen und Subventionen für einige Erstkäufer von Eigenheimen.

Einige lokale Regierungen haben Entwicklern geraten, die Preise nicht zu stark zu senken. Lokale Regierungen in mindestens sieben Städten – darunter die Provinzstädte Yuenyang und Hebei in der Provinz Hunan, darunter Tangshan und Zhangjiago – haben Gespräche mit Immobilienunternehmen geführt oder Rabatte begrenzt.

Die Finanzaufsichtsbehörden haben einige große Banken im letzten Quartal aufgefordert, die Genehmigung von Hypotheken zu beschleunigen. Kreditgeber durften den Verkauf von durch Wohnhypotheken besicherten Wertpapieren beantragen, um Kreditrückstellungen freizugeben, wodurch das Anfang dieses Jahres verhängte Verbot gelockert wurde.

Keine Änderung der Richtlinien

In einem Bericht vom 29. September erwartet Tianfeng Securities im vierten Quartal eine gewisse Entlastung bei Immobilienverkäufen und -finanzierungen.

Aber die meisten peruanischen Ökonomen sagen, dass sich der Grundton der „Wohnen zum Leben“-Politik der Bundesregierung auf lange Sicht nicht ändern wird, und es ist schwierig, den langfristigen Abkühlungstrend des Sektors zu ändern.

Viele Personen, die Finanzinstituten oder Aufsichtsbehörden nahe stehen, sagten Kiksin, dass es keine grundlegenden Änderungen in der Immobilienfinanzierungspolitik geben werde. Die Zentralbank sagte in ihrem Finanzlagebericht 2021 im vergangenen Monat, dass Chinas strenger Verwaltungsmechanismus für die Immobilienschulden der Banken Teil der normalen Politik sei.

Das im Dezember 2020 eingeführte System beschränkt die ausstehenden Schulden der Banken auf die Bruttoschuldenquote und die ausstehende Schuldenquote.

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In September-Treffen, Die Zentralbank und die Banken- und Versicherungsaufsichtsbehörde Chinas (CBIRC) forderten die Finanzinstitute auf, mit den lokalen Regierungen zusammenzuarbeiten, um das nachhaltige und gesunde Wachstum des Wohnungsmarktes aufrechtzuerhalten und die Rechte und Interessen der Verbraucher zu schützen.

Da ist die chinesische Regierung Beharrte Zou Lan, Leiter der Finanzmarktabteilung der People’s Bank of China, sagte, die Wirtschaft werde Immobilien nicht als kurzfristigen Anreiz nutzen. Der Immobiliensektor sei „stabil und geordnet“, sagte er.

Die Immobilieninvestitionen sind kürzlich eingebrochen, nachdem einige Entwickler mit Kreditproblemen konfrontiert waren, aber dies ist ein normales Marktphänomen, sagte Zoo. Einige Banken hätten die makroprudenzielle Politik im Zusammenhang mit dem Immobiliensektor missverstanden, sagte er.

Trotz jüngster Spekulationen sagte Lou von Nomura, dass die Regierung die Beschränkungen des Immobiliensektors wahrscheinlich nicht lockern werde. Das Potenzial für eine Trendwende im Immobiliensektor in Pekings erbärmlichem Zustand sei gering, sagte Lu. Diese Sparpolitik spiegelt das beispiellose Engagement der Bundesregierung wider, und die lokalen Regierungen sehen sich relativ wenig Widerstand gegen ihre Umsetzung, sagte er gegenüber Kiksin.

Während die Regierung ihre Regulierungspolitik je nach Verkaufsvolumen von Dollaranleihen chinesischer Bauträger ändern wird, wie stark sich der Verkauf auf den inländischen Anleihenmarkt auswirken wird und wie groß die finanziellen Probleme der Kommunalverwaltungen durch niedrige Grundstücksverkäufe sind. , sagte Lou.

Aber insgesamt werde sich Pekings Engagement, seine Abhängigkeit von Immobilieninvestitionen zu verringern, nicht leicht ändern, sagte Lu. Trotz einiger Lockerungen der Politik ist es schwierig, wichtige Politikbereiche zu berühren, einschließlich der bemerkenswerten Politik der „drei roten Linien“, die die grundlegenden Steuern für die Verbindlichkeiten-Vermögens-Relation und die Nettoverschuldung-Eigenkapital-Relation festlegt. Und die kurzfristige Schuldenquote aus Bargeld, sagte Lou.

Lu schlug auch vor, dass die Regierung bei der Lösung des mittel- und langfristigen Wohnungsproblems bessere Arbeit leisten sollte, wie zum Beispiel die Ausweitung der staatlich subventionierten Wohnungs- und Landverteilung und die Erhöhung der Grundsteuern, um die Einnahmen der Kommunalverwaltung zu erhöhen. Günstige Wohnprojekte.

Peng Kinkin und Zhang Youshei haben zu diesem Bericht beigetragen.

Kontaktieren Sie die Reporterin Denise Gia (huijuanjia@caixin.com) Und Autor Bob Simison (bobsimison@caixin.com)

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